经济适用房纠纷律师经济适用房管理办法2022第22号文件-刑事辩护律师

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有关经济适用房打、官司的案例

郑某作为原告诉至回龙观法庭称：2 0 04年2月，郑某购买北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼单元*号经济适用住房一套。由于郑某与杨某、吴某、肖某的亲情关系，购房款由杨某支付，先由杨某居住，以解决杨某及其丈夫吴某在京经商暂时住房问题，故未立任何字据。吴某及吴某之母肖某也居住在该房屋内。2 0 0 7年郑某因结婚需要住房，多次向杨某提出还款退房，但均遭到拒绝，甚至声称断绝亲情关系。有鉴于此，故诉至法院，要求：1、判令杨某、吴某、肖某将占有郑某的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼1单元*号房屋腾空后交还给郑某；2、杨某、吴某、肖某返还郑某房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票；3、诉讼费用由杨某、吴某、肖某承担。
杨某答辩：该房屋系我实际出资购买，只是借用了郑某的名字，该房屋的所有权应归我所有。我购买房屋后，对房屋花了30万元进行了装修，如果仅仅是借住，不符合常理。尽管该房屋的所有权证书上所有权人一栏记载的是郑某，但是该房屋的购房款由杨某支付，所有手续是杨某办埋的，房屋实际上也由杨某支配、占用，因此杨某就是该房屋的事实上的产权人。
经审理查明：2004年2月27日原告郑某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买其开发的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋，总价款为518738元。合同签订后被告杨某向北京顺天通房地产开发有限责任公司交纳了全部购房款购得此房，并自房屋交付使用后与家人吴某、肖某一起在该房屋内居住。房屋所有权证书、商品房买卖合同及购房款发票在被告处保存。
回龙观法庭认为：现位于本市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋的所有权证书上登记的所有权人为郑某，其享有该房屋的相关权利受法律保护。但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。法院驳回郑某的诉讼请求。

第二次：上诉，维持原判
郑某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院认为房屋虽然登记为郑某，但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。一中院判决驳回上诉，维持原判。
第三次：申请再审仍被驳回
北京市高级人民法院以原审判决事实清楚，合法有据，驳回了郑某的再审申请。
第四次：以所有权确认纠纷为案由起诉
郑某在上述官司失败后，找到了安居房地产专业律师靳双权，此时，郑某的案件已经过了回龙观法庭一审驳回请求，北京市第一中级人民法院驳回其上诉，北京市高级人民法院驳回其申诉。靳律师经过认真研究后，提出原案件的案由选择上存在问题，原案由是返还原物，然而，该房屋虽然登记在郑某名下，但是房款及装修款都是由被告支付的，法院在房款及装修款未解决的情况下，不能直接要求被告腾房。因此，靳律师提出先以所有权确认纠纷为由起诉，案件胜诉后，再打物权保护纠纷。得到郑某的同意后，靳律师以所有权确认纠纷为由请求确认该房屋所有权人为郑某。因隶属关于调整，该案由由东小口法庭审理，该法庭于2022年判决支持了郑某的诉讼请求。

第五次：对方上诉被驳回
北京市第一中级法院认为，该房屋登记在郑某名下，根据物权法的规定，认定该房屋归郑某所有。

第六次：以物权保护为由起诉
靳律师代理郑某以物权保护为由要求被告腾退房屋，法院受理该案。对方提起反诉，请求按市场价格赔偿对方的房屋增值的损失。法院委托北京中评评估公司对房屋市场价值进行评估，该评估公司按市场比较法进行评估，结果为天通苑西三区的房屋单价为25000元每平米。靳律师经过到天通苑地区房地产经纪机构及房屋管理部门调查，了解到该房屋由于户型较大，单价仅21000元左右。后靳律师到该评估公司咨询，该评估公司认为评估依据合法、客观，评估结果可信。评估报告结果出来后，东小口法庭继续安排开庭，靳律师申请评估公司工作人员出庭接受质询，该公司派两名工作人员出庭。靳律师经过询问，该两名人员声称出现场及全部手续都由该二人完成，后靳律师要求其出示评估师执行证书，但该二人出示的是评估从业资格证书。根据评估规范的规定，出具评估报告的评估人员必须具备评估执业证书，并且必须出现场，该二人只有从业资格证书，并不是评估师，而在评估报告上签字的人员，经查有评估师执业证书，但该人并未出现场。后靳律师申请重新评估，法庭认为评估存在重大瑕疵，委托另一家评估公司重新评估，评估结果为21000元左右。
法庭最终判决对方在判决生效后十日内将房屋返还给郑某，郑某按房屋市场价值赔偿对方80%的损失。双方均未提起上诉，郑某通过各种途径筹集资金赔偿了对方损失，对方现以将该房屋返还给了郑某。
该案件一波三折，历时五年，从每次的案由来看，我们可以从中总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。

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法律分析：本案是房产律师靳双权在2022年代理的一起借名买房案件，由东小口法庭审理，房屋位于天通中苑，昌平法院东小口法官卢志成，出资人与出名人签订借款合同，实际上是购买经济适用房购房指标，法院采信了靳律师的观点认定双方的存在借名买房关系，不是借贷关系，判决出名人协助将房屋过户给出资人。

法律依据：《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》

第九条房屋权属登记分为：

(一)总登记；

(二)初始登记；

(三)转移登记；

(四)变更登记；

(五)他项权利登记；

(六)注销登记。

第十条房屋权属登记依以下程序进行：

(一)受理登记申请；

(二)权属审核；

(三)公告；

(四)核准登记，颁发房屋权属证书。

本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第十一条房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

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购买者以出卖者名义先期支付协议定金，并且各期房款也是购买者以出卖者的名义交纳，后由于房价上涨，出卖者拒不履行转购协议中约定的义务，愿意返还定金及购买者所交纳的房款。而购买者由于与出卖者签订转购协议而丧失了购房的最佳时机。购买者不同意出卖者“撕毁”转购协议，遂发生了经济适用房纠纷。简单的说就是出卖者因房价上涨而反悔导致购买的失去购房时机。法院处理此类案件的判决方式，主要从买受方的信赖利益损失出发，确认转购协议无效。决房屋转购协议无效的依据，主要在于当事人在限制期内达成的转让经济适用住房协议，侵犯了国家的社会住房保障体制，同时侵害了其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利，损害了社会公共利益。根据我国合同法第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，即双方签订的房屋转购协议应属无效合同。在此类纠纷中，原告与被告虽然当时达成了协议，是双方的真实意思表示，但他们达成的协议违反了法律的规定，即损害了社会公共利益，侵犯了国家的住房保障体制，并且从法律的教育功能看，判决双方达成的协议无效能够更好地规范市场交易主体的行为。二、借名买卖经济适用房纠纷能获得赔偿吗法院处理此类案件的判决方式，主要从买受方的信赖利益损失出发，在确认转购协议无效同时，也会判决卖方对买房经济赔偿。判决出卖方赔偿买受方信赖利益损失则基于《合同法》第五十八条的规定，即合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。过错方赔偿对方所受到的损失赔偿责任，需具备构成一般民事责任的四个基本要件，即缔约一方的信赖利益受到损害；另一方违反契约义务；违反契约义务的一方当事人具有主观过错；违反契约义务的一方当事人具有的主观过错与信赖利益的损害结果有直接的因果关系。同时由于赔偿方承担的责任是基于诚实信用原则和公平观念所规定的特别责任，因此赔偿权利人必须具备“合理条件”和“正当理由”才可以请求。对原告的损失进行赔偿，除了直接损失必须进行赔偿外，还应赔偿信赖利益损失，也就是原告所付出的“机会成本”，即原告因与被告签订转购协议而丧失了认购其他住房的机会。因此，要理性地选择住房、购买经济适用住房，避免借名购买这种违法行为。如果您已经因为借名购买经济适用房而处于纠纷或遭受经济损失，可以寻找律师帮助诉讼维护自己的利益。虽然暂时错过了购房的良好时机，但在律师的帮助下至少可以在保证本金的同时获得适当的经济补偿。

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2022年申请经济适用房的条件如下：
1、申请经济适用房的家庭至少有一人具有申请地常住城镇居民户口5年以上；
2、申请人是已婚的且拥有监护权或年龄在35周岁及以上的单身无房户；
3、申请家庭房产建筑面积小于48平方米；
4、申请家庭人均可支配收入低于申请地上年度城镇居民人均可支配收入的80%。
申请经济适用房需要购房资格登记，申请人到户籍所在地街道办事处申请办理购房资格登记；已办理经济适用住房购房资格登记的申请人在市国土资源和房屋管理局发布了经济适用住房项目销售公告后，应持身份证明、《经济适用住房准予资格登记通知书》到规定地点办理购房申请登记；确定入围名单，照住房困难程度进行排序，并将排序名单予以公示，公示期为5日；以公开摇号方式分别确定正式入围家庭和候补入围家庭的选房顺序号；正式入围申请人放弃选择的房源，由候补入围申请人按顺序递补选房。市住房保障机构对已选定住房的申请人出具准予购买证明，申请人据此办理购房手续。
【法律依据】：《经济适用住房管理办法》第二十五条
城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：
（一）具有当地城镇户口；
（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。