刑事查封行为无效最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函-刑事辩护律师

刑事案件查封扣押冻结财产的规定人民法院对查封、扣押、冻结的被告人财物及其孳息应当妥善保管并制作清单附卷备查;对人民检察院随案移送的被告人财物及其,民法典第一百五。希望《刑事查封行为无效》一文对您能有所帮助！

下列行政机关实施查封、扣押的行为不符合《行政强制法》规定的有

　　无效。
　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：
　　1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　3、依法收回土地使用权的;
　　4、共有房产未经共有人书面同意的;
　　5、权属有争议的;
　　6、未依法登记领取权属证书的;
　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以及,最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函

下列行政机关实施查封、扣押的行为符合《行政强制法》规定的有

我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据该条法律规定，被查封的房产是不得转让的，
我国合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
同时，《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。那么对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，到底是效力性规范还是管理性规范则直接决定了买卖查封房产合同是否为有效合同。
实践中，很多法院是判决该类房产买卖合同是无效的，理由是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定属于效力性规范而非管理性规范，所以买卖合同违法了国家强制性的法律规定，合同无效。最高院（1997）经他字第8号的《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》也规定“擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”

最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函

在二手房交易过程中如果卖家所售房屋被查封，就意味着该房屋被限制转让。对于买卖双方来说，后续交易步骤能否继续进行呢？

二手房交易过程中房产被查封了怎么办

卖家：对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知购房者，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。

买家：一定要询问卖家房屋能否解封，切记不可用自己的首付款帮卖家解封，以防钱房两失。

那么有哪些房屋有可能发生被查封的状况呢？在实际操作过程中原因有很多，常见的九种为：

1、诉前保全的房屋；

2、交易房屋系违章建筑；

3、产权不明导致纠纷的房屋；

4、交易房屋系一房多卖；

5、交易房屋存在高额抵押；

6、产权人涉及债务纠纷较多；

7、产权人涉及恶意转移、变卖房产；

8、交易过程中，产权人有违法行为的；

9、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的。

交易“查封”房屋的风险有哪些？

1、签合同之前房屋被查封

根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者会面临提前支付的购房款无法拿回的风险。

2、签合同之后房屋被查封

如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同要求卖方负责，但无法完成交易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。

另外需要注意的是，如果查封发生在签订合同之后，针对特殊情形法律上有如下规定保障买方利益。

根据《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

被执行人私自转让法院查封财产行为的效力

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：
　　1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　3、依法收回土地使用权的;
　　4、共有房产未经共有人书面同意的;
　　5、权属有争议的;
　　6、未依法登记领取权属证书的;
　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以及,最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函

没收、查封、扣押都属于行政处罚行为。

身份不同，对房屋被查封问题的处理办法也有不同，下面进行具体介绍。

一、签署购房合同后发现房屋被查封该怎么处理？

卖方：

（1）核实房屋被查封的基本情况，包括查封原因、查封金额、查封法院等。

（2）将查封状况告知购房者，并不再接受购房款。

（3）跟查封申请人沟通，是否可以解除查封或者查封其他财产。

买方：

（1）询问卖方房屋是否能够解除查封，切不可用自己首付款帮助卖方解封房屋。

（2）如果无法解除查封致使合同无法履行，买方可根据购房合同追究卖方违约责任。

二、解除查封的流程

根据目前实际操作，一般流程如下：

申请人向法院递交解除查封的材料→法院对该材料进行审核→审核无误后，法院作出解除查封的裁定，然后向住建委发一份解封函→建委配合办理房屋解封手续。

注：实际操作过程中，还需以法院和建委的具体流程确定。

三、对遇“签后查封”购房者的法律保护

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

四、什么是查封

查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在交易过程前或过程中，该房屋被法院等国家机关采取查封，导致该房屋被限制转让的情形。

五、常见的九类易导致查封的房屋

1、诉前保全的房屋；

2、交易房屋系违章建筑；

3、产权不明导致的纠纷的房屋；

4、交易房屋系一房多卖；

5、交易房屋存在高额抵押；

6、产权人涉及债务纠纷较多；

7、产权人涉及恶意转移、变卖房产；

8、交易过程中，产权人有违法行为的；

9、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的。

以上只是实际操作过程中较为常见的易导致查封的房屋，但不仅限于此哦！

六、“签前查封”与“签后查封”的风险

1、“签前查封”的风险

A、购房合同无效。“签前查封”就是签署购房合同前房屋被查封。签约前被查封的房子，尽管签署了购房合同，也不受法律保护，即为无效合同。

原因：根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”

B、无法办理网签及缴税过户等后续步骤。北京各个城区自2022年6月1日起，二手房交易全部要进行房屋核验。查封状态的房子是无法通过房屋核验的，进而无法网签过户，合同约定自然是不能履行。

C、购房款难追回。如果因业主债务问题导致的房屋查封，那么极有可能购房者提前支付的购房款成为“肉包子打狗—一去不回”。

对于中介（如链家）来讲，“签前查封”的房屋，公司不允许操作。

2、“签后查封”的风险

（1）合同无法履行。签署购房合同之后房屋被查封，尽管购房合同有效，但是被查封后房屋限制转让，在房管局也会被标注为“已限制登记”，这时无法继续履行购房合同，买方只能按照购房合同追究卖方违约责任。

（2）房款难追回。房屋购买人签订了买卖合同，面临着已支付的房屋款项无法追回的风险。

七、房子“没房本儿”能被查封吗？

“无房本”的房屋是可以进行预查封的，待房屋产权证书下发之后，预查封登记转化为查封登记，且效力等同于查封登记。

该内容仅在北京使用

对刑事案件的查封措施有异议

卖家：
对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知购房者，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。
买家：
一定要询问卖家房屋能否解封，切记不可用自己的首付款帮卖家解封，以防钱房两失。
交易“查封”房屋的风险有哪些？
1、签合同之前房屋被查封
根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者会面临提前支付的购房款无法拿回的风险。
2、签合同之后房屋被查封
如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同要求卖方负责，但无法完销售易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。
另外需要注意的是，如果查封发生在签订合同之后，针对特殊情形法律上有如下规定保障买方利益。
根据《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。