腾飞金鹰律师事务所 浙江腾飞金鹰律师事务所金鹰电话

浙江东鹰律师事务所系由浙江腾飞金鹰律师事务所与浙江东辰律师事务所于年强强联合而成立的一家大型专业化律师事务所。腾飞金鹰所与东辰所均成立于上世纪九十年代,(3)如。希望《腾飞金鹰律师事务所》一文对您能有所帮助!

浙江腾飞金鹰律师事务所金鹰电话

继去年325“沪九条”、1128限贷升级之后,上海住房限购限贷政策之严领先全国。很多买房人看好房产或急需住房,但囿于被限购,不得不想到“曲线救国”,比如以公司名义买房。

不过,以公司名义买房,并不像看上去那么美。搜狐焦点小编从税务部门、二手房中介、资深房产律师等处了解到,以公司名义买卖房产,交易成本不低,而且风险不小,有些貌似能规避税费的手法,实际操作起来非常麻烦。

初始投入成本高:

一次性付款,契税全部3%

对于很多想“曲线救国”的外地投资客来说,以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者,公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。

而且,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。根据杭州市地税部门今年5月印制的房产交易税费简明表,购买商品房时,针对个人买房者和单位买房者的税率是不同的,具体如下:

房产持有成本高:

每年要缴纳房产税

虽然未来个人所持有的房产要全面征收房产税已经讨论得甚嚣尘上,包括前两天上海市地方税务局正式开征2022年度个人住房房产税有关事项,就引发了一波热议,但到目前为止,这一政策仍只局限在全国少数几个地区,浙江暂时还未对个人开征房产税。

不过,根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》,对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中,不同的地区对不同性质的企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免房产税的优惠。

此外,公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。

手续准备资料多:

要有股东会决议

以公司名义购房,要准备的资料肯定比比个人购房要多。中原地产的相关工作人员列了一份基本的清单:营业执照副本复印件、税务登记证副本、组织机构代码副本、公章、法定代表人身份证复印件、股东会决议等。

个人购买公司名义房产:

也需要满足购买条件

根据“沪九条”新规:企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

原价转卖公司名下房产:

能规避高额税费吗

目前地税部门对个人卖家出售住宅房产,主要征收:

1、增值税及附加。其中超过2年(含)免征,未满2年按不含税收入×5.6%征收;

2、个人所得税。其中,转让家庭唯一住房免征个人所得税;非家庭唯一住房的,则按(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%征收个人所得税,或按房屋转让收入的1%核定征收个人所得税。

相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:

1、增值税及附加。按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收;

2、土地增值税。按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%的核定征收;

3、印花税。按成交价格×0.05%征收。

此外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得收益×25%征收。企业所得税通常按季预缴,年终汇算清缴。

有人发现了——两者相比较,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,像普通二手房买卖中的阴阳合同(即正式合同中做低房屋总价,余款另签一份补充合同)那么操作,可行性大不大?

对此,浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人、资深房地产律师陈钟认为,首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋成交过程中,会有相关部门做房价评估,价格做得太低一般是通不过的。

综合来看,以公司名义买房,成本不低、风险不小,看来,普通人要用公司名义买房避开限购,还真的没那么容易。

(以上回答发布于2022-02-17,当前相关购房政策请以实际为准)

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合同正文规定:买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期不超过60日的购房者按日支付逾期应付款万分之一的违约金;逾期超过60日的,开发商有权解除合同并收取合同总价款5%的违约金。
补充协议改为:逾期不超过30日的购房者按日支付逾期应付款万分之五的违约金,逾期超过30日的,开发商有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。
2、有关开发商逾期交房
补充协议第六条:如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋,买受人同意给予出卖人三个月的宽展期,同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付。
此外补充协议还规定:买受人逾期收房的,出卖人有权要求买受人支付日总房价款万分之五的违约金;逾期收房超过书面通知交房时间六十日的,出卖人有权解除本合同并要求买受人承担合同总价款20%的违约金。
3、有关产权登记
或因开发商原因导致购房者不能在规定期限内办理房地产权证书的,补充协议却规定给予开发商三个月的宽展期,宽展期过后开发商仍不能履行合同的,开发商按日支付已付房款万分之一的违约金,但所有违约金限额不超过房屋总价款1%的金额。
4、其它约定
补充协议最后一段“与正文条款不一致的以本补充协议为准”。
针对“新城__”业主马先生对以上4点合同条款内容提出的异议,质量第三方采访了浙江腾飞金鹰律师事务所徐进律师,让他来做权威分析。
律师解格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。前述合同条款是否属于格式条款需要结合案件证据及调查情况综合认定。在认定为格式条款的前提下,提供格式条款方未尽到合理提示及说明义务的,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方可以起诉申请撤销该格式条款;若同时该格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利情形的,对方可主张该条款无效。
在商品房买卖场合,合同文本多为开发商提供,存在开发商为了重复使用而预先拟定,并在签订合同时未与购房人协商的条款,即“格式条款”。
记者查阅相关资料获悉,《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”
也就是说,当买卖双方对“格式条款”的理解有争议,首先应该是以一般人的理解力为标准进行统一且客观的解释;而当存在两种以上的解释均合理时,考虑到开发商作为条款拟定人,有可能通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人,此时,应对开发商作出不利的解释,以维护购房人权益;再者,“非格式条款”是双方在平等基础上逐条磋商拟定,充分尊重了双方的意思,所以发生条款冲突时“非格式条款”比“格式条款”优先适用。
同时,《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”
第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
根据上述规定,开发商负有就“格式条款”向购房人解释说明和提示注意的义务。徐律师提醒,购房者在签订订金合同之前,可以要求查看开发商的购房合同,如果合同上存在不利于购房者的条款,请谨慎购买。
案例二:2022年7月份,童先生购买了余杭区众安·理想湾5幢1单元一套房子,今年7月份,交付收房时他发现户型反了:按合同规定,应建在进门左手边的书房和厨房被建到右手边,按合同应建到进门右手边的客厅却被建到左手边,故拒绝收房。开发商回复:合同上的户型图系销售人员失误贴错了,可以进行更换与现房一致的户型图,或者走司法途径申请退房。几番协商未果,童先生表示不排除走法律途径维权。
律师解户型图是商品房买卖合同的核心组成部分之一,开发商交付的房屋的结构户型与商品房买卖合同约定的结构户型不一致的,其行为构成违约,应承担违约责任;但如果有相反证据证明买受人在签约时明知将来交付的房屋的结构户型内容,合同户型图系疏忽贴错,则开发商不构成违约。
案例三:众安·理想湾业主沈先生(化名)向质量第三方爆料称,他的购房合同特别“奇葩”,记者从合同上看到,其中商品房的基本情况明显写着“建筑层数地上32层,地下12层”。销售人员如此粗心大意,不禁让人怀疑其工作流程是否规范。如此纰漏这份合同是否具有法律效应呢?我们来听听专家怎么说。
律师解根据常理可以推断地下十二层不是买卖双方真实的意思表示,因此该约定对买卖双方均无约束力。
徐律师补充说,开发商合同上“买受人所购商品房的基本情况”写着“地下12层”,从常理推断应该是销售人员一时粗心大意导致的,从中不难看出开发商在销售过程中存在不规范的现象。
小编提醒:
在签订购房合同时仔细阅读合同内容非常重要,合同是对购房者权益的保护,万一遇到纠纷,合同将成为我们唯一以及最有力的法律武器。但大部分购房者对合同法一知半解且对购房合同缺乏足够的重视,导致在后续的维权中处于不利地位。华律网小编再次提醒购房者,签订购房合同的时候,一定要考虑周全,仔细阅读合同内容,让自身的合法权益得到保障。

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